汐止房屋 汐止買房 汐止買屋 汐止賣房 汐止賣屋 汐止租屋 汐止房屋買賣 汐止樟樹買屋 汐止樟樹賣屋 汐止樟樹租屋 ❆❆汐止全國樟樹小芬❆❆ 珍惜您委託 誠摯的服務 ☎0931-676-443

撰文—黃芊芊 　攝影—羅挺倬

2013年延續前一年的房市緊縮政策，金8條、豪宅貸款限縮、奢侈稅2年到期，皆影響房地產的發展與投資前景。不過，最黑暗的時代也是最光明的時代，隨著重大建設逐漸到位，松山車站BOT案、捷運信義線、松山線即將完工，再加上桃園航空城開發案啟動，房市重點區域依然有機會重現光芒。

2012年房地產市場有不少利空政策訊息，是否會持續影響2013年的房市整體景氣？房價究竟會漲還是會跌？想買房的民眾該如何抓住進場時機？以投資的角度來看，又有哪些值得關注的區域？掌握2013年7個房市關鍵趨勢，可做為購屋的重要考量。

2011年上半年房市景氣達到高峰，不少投資客在當時投入重金購買房屋，不過6月實施奢侈稅以後，房市買氣就持續下滑。以台北市買賣移轉棟數來看，2010年11月買賣移轉棟數高達4,990棟、2011年同月只剩下3,295棟，下滑幅度超過33.96％。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，不少投資客手中的房屋都被「套」在奢侈稅議題上，預計2013年6月奢侈稅期滿2年後就會立刻釋出求解套，屆時市場將出現大量房屋供給。對買方來說，購屋時將有更多選擇空間，對賣方來說卻意味著競爭者變多，座落在重劃區、大量新成屋區段的物件，恐怕得面臨一陣激烈廝殺，才有可能順利出售。可以預期的是，賣方將面臨嚴苛的挑戰。

2013年將延續的政策，還包括「貸款限縮令」。2012年中，央行首先針對台北市和新北市8,000萬元以上、雙北以外其他地區5,000萬元以上豪宅，祭出限縮貸款不得超過6成條款。豪宅貸款限縮對金字塔頂端來說，並不影響購屋的意願或能力，因為不少有錢人直接拿著現金付清；但限縮貸款仍打擊了豪宅市場買氣，也讓一些需要貸款的「豪宅投資客」逃之夭夭。

貸款限縮令影響較深的，其實還是一般住宅市場。在央行要求下，2012年下半年開始，不少銀行實施房貸限縮政策，包含偏遠地區、新北市林口、淡水、三峽等區域，貸款成數限縮，一般地區貸款利率提高，以及不給予寬限期等政策。

以現況來看，大型銀行房貸放款利率目前至少2％起跳，第2年起更達2.5％以上，有些銀行第2年起更是拉高到3％以上。不少銀行高階主管私下表示，央行和金管會與各銀行主管喝咖啡，要求仔細審核房貸戶資格並適時提高房貸利率。

貸款對於投資客來說，是操弄資金槓桿的工具，不過對於一般購屋者來說，卻是調度資金的好方法，但銀行限縮貸款成數、貸款利率上升、不給予寬限期，都讓上百萬戶房貸族的荷包縮水，打退不少人購屋意願，此一現象將可能持續在2013年發生。

金管會持續擴大限制壽險業者，會讓商用不動產市場陷入冷凍。黃舒衛分析，金管會在2012年11月祭出「金8條」，將壽險業者購買商用不動產的最低租金報酬率從2.125％提高到2.875％，將大量壓抑壽險業者購買商用不動產的機會。黃舒衛表示，隨著商用不動產價格持續上漲，但在租金未漲的情況下，租金投資報酬率一路從3％下滑至2％左右，若要求壽險業者只能購買租金報酬率2.875％的產品，恐怕市場上能合乎這項條件的商用不動產少之又少。

再加上金管會限制壽險業者，購買商用不動產5年內、素地10年內不得轉手、不能投資預售屋，這些都限制壽險業者無法加碼房市，預料2013年商用不動產市場恐怕陷入死寂。

以目前政府政策角度來看，2013年雖然對於不動產市場仍採取緊縮的態度，但房市中仍見亮點，大型公共建設的利多可望帶動局部區域發展。

互聯興業執行董事邱太煊表示，2013年有不少值得關注的大型公共建設開工、完工，將讓區域生活品質與交通機能改善，進而帶動房市成長。2013年最值得注意的，就是將有千億元地上權標案釋出，將直接帶動市場熱度，也是壽險業者唯一不受限的投資標的。

根據瑞普國際物業統計，2013年最受外界矚目的就是信義計畫區A25地上權案，土地面積5,000多坪，光是初估開發金額就高達400億元；其他還有松山機場開發案、台灣菸酒公司的板橋、花蓮、竹南酒廠地上權案，以及台灣中油、台電、國防部等主導的地上權開發案，都將在2013年逐一公告招標。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，信義計畫區目前不僅土地飽和度高，建商也都低調興建豪宅且相當惜售，導致市場流通性更低；不過隨著A25地上權釋出，將帶動更多具有國際級視野的團隊進駐，致使信義計畫區開發更臻完美，成為台灣真正的曼哈頓中心。

雖然信義計畫區多為豪宅，不過周圍的忠孝東路五段、吳興街、松信路一帶的中古屋也將受惠，是2013年值得關注的重點區域。

另一個值得關注的大型公共建設，就是松山車站、南港車站的BOT案，將陸續在2013年完工。這兩案都由潤泰新投資興建，總投資金額高達120億元，其中最受矚目的就是松山車站案，地上的3,000坪商場最快2013年初就會投入營運，結合附近的五分埔商圈、饒河街夜市，將帶動人潮大量進駐南松山、北信義。

潤泰集團表示，松山車站大樓將興建為兩棟分別為12樓的車站大樓以及15樓停車場暨飯店大樓，合計開發的樓地板面積將高達3.7萬坪。其中，松山車站大樓1樓到3樓是食品主題樂園；4樓規畫為數位藝術中心；5樓到12樓是辦公室，預計興建樓地板面積為1.5萬坪。

另外一棟立體停車場暨飯店大樓，2樓到8樓是停車場，9至15樓是觀光飯店，共有170間房間。目前已經確定由國賓飯店與潤泰集團合作，設立Lifestyle Hotel，目標客群就是日本、韓國、港澳、新馬以及中國等亞洲地區的自由行旅客。

在舊有商圈已經非常繁榮的情況下，松山車站BOT案更注入一股新的百貨商圈氣息，將帶動區域發展，促成商圈的再成長。舊有商圈與新的百貨公司互動、對話，將讓整體松山地區發展價值再提升。

尤其隨著鐵路地下化工程完成後，鐵道兩邊區段房價行情開始出現變化。黃舒衛表示，松山車站地下化後，北側、南側的商圈不再受鐵路阻隔，上方成為綠帶公園，環境大幅改善，而捷運松山線預計明年通車，交通機能匯聚下，未來潛力備受期待。

台北捷運松山線、信義線即將於2013年完工，可說是今年最振奮人心的消息。已經施工將近10年的2條捷運線，經過的路段都是台北市精華區域，周圍房價雖然已經處於相對高點，但店面效益目前尚未發酵，也是值得關注的潛力發展區。

捷運松山線從中山站開始沿著南京東路一路往東，終點站就在松山車站。黃舒衛表示，以捷運松山線沿線來看，小巨蛋至南京三民站間最受到市場矚目，除了本來就是雙敦化學區外，生活機能豐富、人潮多，捷運通車後將帶來更大量的人潮，無論是店面、小套房住宅，都將有一波上漲的空間。

捷運信義線沿線更是台北市最精華的地段，新成屋每坪上看「3位數」，店面更是一店難求。等到捷運信義線通車，蘆洲、中永和地區民眾要前往永康商圈、大安森林公園與建國花市將更便利，沿線商圈店面型產品的房價、租金都可望上揚1成以上。

高鐵青埔站區和桃園航空城，將成為2013年北台灣房市最火熱的區域。2012年9月中旬，行政院拍板投資4,630億元投資航空城，帶動桃園房市飆漲，國泰人壽、冠德建設、華固建設都已標地、悄悄插旗，準備開發大型工程、建案，房市正向指標意義濃厚，2013年將是桃園發達的一年。

桃園青埔高鐵車特區屬於桃園航空城範圍，近年來政府不斷加碼桃園航空城計畫，再加上桃園縣可望升格為直轄市的利多，吸引北部購屋者南下看屋。

目前國泰人壽已投標200億元，取得桃園高鐵車站產業專用區50年地上權，計畫與華泰大飯店組成團隊，興建國際企業辦公大樓、國際觀光旅館，及國內首座露天戶外大型折扣名品購物城，光是outlet就會吸引超過250家國際知名品牌進駐，預計2016年底開幕，大幅提升區內的商圈發展，為區域房市注入了強心針。

冠德建設也在2012年11月，取得機場聯外捷運系統A19站周邊土地開發優先投資權，計畫將投入51.8億元打造住宅、購物中心及酒店式公寓。冠德直言，要在大台北取得大面積土地已不容易，桃園有航空城計畫青埔地區的開發案已成形，商務人士未來進入桃園地區會更頻繁，將推出酒店式公寓產品，2013年將動工，最快2016年完工。

就連深耕台北市已久的華固建設，也在2012年12月悄悄地買下桃園青埔近千坪土地，首度插旗被視為台北市輕移民首選的桃園地區。華固建設總經理洪嘉昇表示，青埔周圍的軍用基地預定2013年遷移，建物高度限制也將放寬，華固一口氣買下千坪土地，目的就是興建高品質住宅，未來不排除開價3字頭以上，最快 2014年就會推出。

上市建商、大型壽險業，紛紛提早卡位桃園航空城周圍土地，帶動桃園的房市熱度。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，2012年高鐵各站中，搭乘總流量成長最快速的就是桃園站，桃園青埔站周圍住宅房價從2011年每坪約18.5萬元，漲到2012年每坪約21.5萬元，漲幅高達約16.2％；未來桃園土地、住宅行情更是看俏。

整體而言，2013年台灣經濟成長率預估可達3％以上，比2012年的1％上下明顯回溫，將有助於房市從冷凍櫃中走出。不過受限於政府緊縮政策與貸款限制，加上供給量增加，因此房市成交量有機會回溫，但價格上漲空間有限。不過，特定區域，如捷運、車站BOT案完工，或是大型公共建設推動區域，將會是今年房市的焦點巨星。